C.P.C. FRANCISCO ARGÜELLO GARCÍA

Integrante de la Comisión Fiscal del IMCP

La crisis sanitaria global provocada por el Covid-19 que ha derivado en una crisis económica global sin precedentes, así como en un incremento de la inseguridad en México, ha tenido como consecuencia que personas físicas de nacionalidad extranjera, que son propietarios de bienes inmuebles en México, decidan o se vean en la necesidad de enajenarlos para ya no tener inversiones en el país u obtener recursos con los cuales sortear la crisis económica; tal es el caso de la enajenación de casas habitación o recreo que tienen en México, por lo que resulta conveniente analizar sus efectos fiscales en materia de Impuesto Sobre la Renta (ISR), y particularmente definir si a un residente en el extranjero le resulta aplicable la exención prevista en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR (LISR), la cual establece que:

Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:

[…]

XIX. Los derivados de la enajenación de:

1. a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión1 y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.

La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido la exención 1 $4,547,298.70 pesos considerando un valor de la UDI de 6,496141 al 31/07/2020 publicado por Banco de México prevista en este inciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del impuesto retenido.

La exención arriba comentada resultaría entonces aplicable en principio sólo a las personas físicas residentes fiscales en México y no a los extranjeros que pudieran llegar a enajenar una casa habitación de su propiedad ubicada en México, esto por ser una disposición ubicada dentro del Título IV de la LISR “De las Personas Físicas”, además de que la disposición señalada establece que la ganancia excedente pagará el ISR de conformidad con el Capítulo IV también del Título IV “De los ingresos por enajenación de bienes”. Sin embargo, para poder llegar a una conclusión, hay que analizar diversas disposiciones fiscales, las cuales en los párrafos siguientes se comentan.

Primeramente, hay que destacar que cuando un extranjero tiene o establece su casa habitación en México se convierte por ese hecho en residente fiscal mexicano, esto en virtud de así expresamente señalarlo el artículo 9 del Código Fiscal (CFF) en el inciso a) de su fracción I, y cuando esta persona tiene casa habitación en otro país, habrá que atender, para definir su residencia, al país en donde se encuentra su centro de intereses vitales, que en este caso será México cuando:

1. Más del 50% de los ingresos totales que obtenga la persona física en el año de calendario tengan fuente de riqueza en México.
2. En el país tengan el centro principal de sus actividades profesionales.

Ahora bien, en relación con lo que debe entenderse fiscalmente como “casa habitación” la legislación fiscal no contiene una definición de este concepto; sin embargo, ésta puede válidamente conceptualizarse como “la construcción que un sujeto emplea para cubrir necesidades primarias tanto de él como de su familia, esto es entonces, el lugar en el que obtiene el resguardo y protección de su persona y de determinados bienes, y en el que desempeña actividades que son comunes para todo ser humano, tales como alimentarse y descansar, así como aquellas de naturaleza sanitaria”. 2 Este concepto resulta entonces imprescindible, en virtud de que el legislador le da una connotación distinta a la “casa habitación” de la de un “bien inmueble” cualquiera, y que incluso es necesario atender para definir si se es o no residente fiscal mexicano. Asimismo, la casa habitación, para efectos fiscales, de conformidad con el artículo 154 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (RLISR) comprende además del área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación, la superficie del terreno que no exceda de tres veces dicha área de construcciones.

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