Con base en lo establecido en el artículo 36 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR), las personas morales dedicadas al desarrollo inmobiliario pueden ejercer la opción de deducir, en forma estimada, ciertos costos de construcción, en la proporción en la que se acumulan los ingresos relacionados con los inmuebles, todo esto con el propósito de abatir el desfasamiento que se presenta cuando no coincide el desarrollo de la campaña de ventas con el inicio de las construcciones.

Con respecto a esta opción, es propósito de este trabajo efectuar el análisis del cumplimiento de su objetivo, así como de los demás efectos que se producen.

CONTENIDO DE LA DISPOSICIÓN

Es conveniente hacer una breve descripción de los elementos básicos de las disposiciones del citado artículo 36:

Los desarrolladores inmobiliarios pueden deducir las erogaciones estimadas relativas a ciertos costos directos e indirectos de cada una de las obras, en los ejercicios y en la proporción en la que se obtengan los ingresos de las mismas, en lugar de las deducciones establecidas en los artículos 21 y 29 de la LISR. Tratándose de servicios de tiempo compartido se podrá estimar la deducción de inversiones en inmuebles. Obviamente, se trata de construcciones, ya que los terrenos no son inversiones en la LISR.

Dentro de los costos directos o indirectos no se consideran las deducciones de inversiones y de las remuneraciones por la prestación de servicios personales subordinados, ni los gastos de operación y financiamiento, deducciones que se efectúan en los términos establecidos en la LISR.

Al terminarse cada ejercicio, se recalcula el factor correspondiente a la proporción entre el costo estimado total y los ingresos totales de cada obra, el cual se compara con el factor utilizado con anterioridad, de tal manera que, si el nuevo factor resultara menor, se presentan declaraciones complementarias que corrijan las estimaciones deducidas en exceso y, de ser la variación superior a 5%, se pagan recargos.

En el ejercicio en el que se termine la acumulación de los ingresos, se comparan las erogaciones realizadas, con los costos estimados, por cada una de las obras, actualizados ambos valores por inflación. En el caso de que el total de estimaciones exceda al total de erogaciones, la diferencia se acumulará a los ingresos del ejercicio de la comparación, debiendo pagarse recargos cuando la diferencia sea mayor del 5%. En cuanto a los servicios de tiempo compartido se considera como ejercicio de terminación de acumulación de ingresos, cuando se hubiera cobrado el 90% de las contraprestaciones o cuando hubieren transcurrido cinco ejercicios a partir del inicio de la obra.