A partir del ejercicio 2004, se incorporaron a la Ley del Impuesto
Sobre la Renta (LISR) diversas disposiciones fiscales
para promover y regular la inversión inmobiliaria, bajo la figura denominada Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA).

Desafortunadamente, estas disposiciones, desde ese año, se han reformando anualmente, habiéndose tenido, a partir del año 2007, una
importante reestructuración fiscal, ahora contenida en los artículos
223, 224 y 224-A de la ley mencionada; situación que en el pasado
no había permitido utilizar con mayor frecuencia este estímulo.

Otras disposiciones fiscales que, en mi opinión debieron reconocer a
estas operaciones no han sido modificadas, como es el caso de las
leyes del Impuesto al Valor Agregado (LIVA) y la del Impuesto al Activo
(LIMPAC). Este último ordenamiento, está reconociendo algunos
beneficios en estas operaciones, como ya es costumbre, desde la
LISR.

A partir de 2007, los FIBRA deberán recibir,
exclusivamente, ingresos por arrendamiento
y, en su caso, por la enajenación de los inmuebles
que formen parte del patrimonio del
mismo, así como por concepto de intereses
derivados del otorgamiento de créditos para
la adquisición o construcción de bienes inmuebles
destinados al arrendamiento o para
la adquisición del derecho a percibir ingresos
provenientes del arrendamiento de esos
bienes.

En todos los casos, los fideicomisos en cuestión
deberán emitir certificados de participación,
contemplándose la posibilidad de que
dichos certificados tengan la característica de
públicos, mismos que se cotizarán y colocarán
por medio de mercados reconocidos. En el
caso de los FIBRA privados, se limita la tenencia
a los tenedores de los mismos, de tal suerte
que dichos certificados deberán ser
poseídos, por lo menos, por 10 personas no
partes relacionadas entre sí e, individualmente,
no excedan de 20% de participación en el
mismo fideicomiso. Por disposición de la Resolución
Miscelánea Fiscal (RMF) se podrá, en
ciertos casos, que un fondo de pensiones del
extranjero posea los certificados de participación
o que dichos certificados sean adquiridos
por una sociedad de inversión de objeto limitado,
en ambos casos, en cuando menos 80%
de dichos títulos.

En términos generales, las disposiciones fiscales
aplicables a los FIBRA, pretenden regular,
además de diversos beneficios, los efectos
fiscales siguientes:
-* La actividad en sí de los FIBRA; es decir,
los ingresos por arrendamiento o
por los intereses que percibirá el fideicomiso.

-* La ganancia que se produce por la enajenación
de los certificados de participación.

-* La ganancia que se produce por el
traspaso de los inmuebles que formarán
parte del patrimonio del fideicomiso.

-* Otros efectos fiscales aplicables a fondos
de pensiones del extranjero y nacionales,
cuando éstos invierten en dichos fideicomisos.

Las disposiciones anteriores se contienen en
los artículos 223 y 224 de la LISR; sin embargo,
en el artículo 224-A se regulan diversas
disposiciones fiscales para las sociedades
mercantiles, las cuales, sin la obligación de
constituir fideicomiso alguno, pueden gozar de
algunos beneficios de los FIBRA y que serán
materia del análisis de este artículo.

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